• Произведем обмеры объекта и подготовим актуальный поэтажный план с экспликацией

• Разработаем проектную документацию любой сложности

• Изготовим техническое заключение о состоянии несущих конструкций в соответствии с 432 ПП

• Подготовим технический план объекта

• Согласуем планировку с Департаментом городского имущества

• Узаконим изменения фасада

• Внесем данные в сведения ЕГРН, БТИ И МЖИ

СТОИМОСТЬ СОГЛАСОВАНИЯ ЗАВИСИТ ОТ:

• площадь помещения,
• назначение помещения,
• затрагиваются ли несущие конструкции,
• изменяется ли фасад здания,
• другое.

Если вы являетесь владельцем здания, работаете в розничной торговле или занимаетесь операциями с недвижимостью, то вероятно вам знакомы вопросы, связанные с перепланировкой или реконструкцией. Мы имеем опыт в реализации множества проектов в этой сфере и хотим рассказать вам обо всем этом на простом языке.
Чтобы прояснить, что такое перепланировка и какие работы с ней связаны, а также чтобы избежать нарушений и попадания в московский перечень самостроев, давайте все разъясним.

Перепланировка нежилого здания означает внесение изменений в его структуру и параметры, не выходящих за пределы его внешнего облика и этажности. В законодательстве нет точного определения перепланировки нежилого здания. Для обозначения работ, связанных с изменением объекта, обычно используется термин "исключающие реконструктивные работы". Если реконструкция не проводится, то, скорее всего, осуществляется перепланировка или капитальный ремонт.

Для осуществления реконструкции здания требуется специальное разрешение на строительство в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ. В Москве, которая является ведущим регионом с самым развитым внутренним законодательством, вступило в силу Постановление Правительства от 27.08.2012 года №432-ПП "О перечне случаев, когда не требуется получение разрешения на строительство". В этом документе содержится список видов работ, для выполнения которых необходимость в получении разрешения на строительство отсутствует, но следует заметить, что столичные власти отнесли данные работы к перепланировке, капитальному ремонту и другим видам работ на недвижимости.

Допустимые работы для зданий включают выполнение изменений в объектах капитального строительства и (или) их частей, при условии, что эти изменения не влияют на конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры, установленные для разрешенного строительства, реконструкции в соответствии с градостроительными планами соответствующих земельных участков. В Приложении 2 к данному Постановлению указаны виды строительных работ, разделенные на многоквартирные дома, объекты индивидуального жилищного строительства и нежилые здания.


Позвольте более подробно рассмотреть категорию нежилых помещений, о которой вы упомянули. Перечисление различных видов работ, связанных с изменением нежилых зданий согласно 432-му приказу, можно прочитать сравнительно легко. Однако, чтобы полностью понять сложную терминологию и наглядно представить такие виды работ, требуются специальные знания и навыки.
Мы провели анализ терминологии и постарались переформулировать ее на более простом языке для вашего удобства.

Итак, список работ следующий:

• Замена элементов кровли без изменения высоты отметки конька кровли и ее уклона. Мансардный этаж нельзя создавать, но можно изменить покрытие. Однако, для таких работ требуется разрешение на реконструкцию и проектная документация. Без них работы считаются незаконной реконструкцией.
• Усиление фундаментов и оснований. Здесь не речь идет о создании подвалов или технических помещений под кровлей - это уже реконструктивные работы. Если требуется углубить нижнюю отметку здания, это также считается реконструкцией и требует специального разрешения.
• Замена отдельных панелей самонесущих наружных стен с обеспечением устойчивости здания. Заменить элементы конструкций стен возможно, но не в случае бетонных и железобетонных панелей. Эти работы чаще всего имеют декоративный или ремонтный характер.
• Демонтаж и создание ненесущих перегородок внутри здания, устройство проемов в несущих и ненесущих стенах и перекрытиях, включая внутренние лестницы. Однако, установка лифтов, эскалаторов и траволаторов требует разрешения на реконструкцию. Все работы должны быть безопасными и не нарушать структуру здания.
• Устройство полов - только на уровне, не ниже предыдущего уровня. Заглубление нижней отметки здания без разрешения не допускается.
• Частичная замена элементов перекрытий - при этом не допускается нарушение уровня подвала. Такие работы часто проводятся в процессе ремонта.
• Модификация входных групп зданий включает в себя выполнение ряда работ, таких как строительство лестниц, крыльца, ступеней, пандусов, козырьков и навесов, находящихся за пределами здания. Эти работы применяются как для входных групп на первых этажах зданий, так и для подвальных и цокольных этажей. Общая площадь таких работ не должна превышать 15 квадратных метров, а для создания конструкций, обеспечивающих доступ для маломобильных групп населения, допускается площадь до 40 квадратных метров. При этом запрещено устраивать фундамент для таких входных групп.Важной новостью 2022 года является упрощение порядка получения согласования (и заключения договора) с Департаментом городского имущества на размещение элементов входных групп на земельных участках, принадлежащих городу Москва. Ранее эта процедура была длительной и не всегда успешной. По существующему правилу, можно создавать или изменять тамбуры на подвальных или цокольных этажах здания (возможно, с устройством приямка), а также на первом этаже здания без использования фундамента, если площадь не превышает 15 квадратных метров. Для маломобильных групп допускается создание таких конструкций площадью до 40 квадратных метров. Интересно, что некоторые рассматривают такие сооружения как пристройки, но в действительности, с правильным подходом и разработкой проектной документации, это дополнение к зданию не является реконструкцией и не требует получения разрешения.
• Также возможно создание и остекление существующих навесов на эксплуатируемой кровле здания без увеличения высоты и надстройки стен. Все конструкции не должны быть капитальными. Таким образом, мы можем построить навес, установить соответствующие нормам ограждающие элементы и получить дополнительную площадь для использования, что значительно улучшит характеристики объекта.
• Установка навесов и козырьков в пределах контура здания, например, над существующими лестницами или площадками, является распространенной практикой. Главное - соблюдать установленные требования.
• Создание витрин в соответствии с размерами здания - ограничение на вынос не более одного метра и заглубление не более 0,3 метра. В случае торгового помещения или ресторана витринные окна играют важную роль, улучшая впечатление от помещения.
• Устройство лоджий и террас на первых этажах без фундаментов и отопления - это важные аспекты для многих предприятий общественного питания. Летом они стремятся создать веранду для своих клиентов, однако не все знают, как организовать эту работу правильно с точки зрения законодательства. Мы можем предоставить руководство и помощь в этом вопросе.
• Возведение устройств на внешних стенах здания для обеспечения доступа маломобильным группам населения, таких как телескопические лифты или подъемники, также возможно без необходимости строить фундамент. Строительство таких устройств, которые значительно облегчают жизнь этой категории людей, приветствуется Правительством столицы и регламентируется отдельными нормативными актами.